Vuokrasopimuspohja ja sen liitteet

Vuokrasuhteen pohjan muodostavat ammattitaitoisesti laaditut ja henkilökohtaisesti tai sähköisesti allekirjoitetut dokumentit. Ensimmäinen ja tärkein dokumentti on tietysti vuokrasopimuspohja eli eräänlainen template, johon täytetään muuttuvat tiedot – kohteen osoite ja muut tiedot, vuokranantaja tai vuokranantajat sekä vuokralainen tai päävuokralainen. On makukysymys, onko vuokrasuhteella yksi päävuokralainen, joka tekee alivuokraussopimukset kaikkien muiden kanssa, tämä voi olla vuokranantajan kannalta kannattava ja selkein tapa, kun yksi päävuokralainen on vastuussa koko vuokrasuhteesta ja toimii luontevana yhteyshenkilönä vuokranantajan suuntaan. Sekä pää- että alivuokrasopimus voidaan laatia samanlaista vuokrasopimuspohjaa hyödyntäen.

Täytetystä ja allekirjoitetusta vuokrasopimuspohjasta muodostuu siis vuokrasuhteen perusta. Tässä artikkelissa käsittelemme kuitenkin muita vuokrasopimuksen muodostamista varten tarvittavia liitteitä. Vuokrasopimuspohjan saa esimerkiksi ammattitaitoiselta vuokra- tai kiinteistönvälitystoimistolta. Kiinteistönvälittäjät, jotka noudattavat toiminnassaan paitsi hyvää vuokratapaa myös voimassa olevaa lainsäädäntöä myös tallettavat solmimansa vuokrasopimukset välityspäiväkirjaan. Vaaditut dokumentit muodostuvat näin ollen aina vuokrasopimuspohjasta ja tapauskohtaisesti esimerkiksi lähes joka tapauksessa luottotietoraportista. Muita tärkeitä liitteitä olisivat mm. alkutarkastuksen pöytäkirja, mahdollinen irtaimistoluottelo, jos asunto vuokrataan kalustettuna ja muut poikkeavat ehdot, joista osapuolet ovat sopimusneuvottelussa sopineet.

Yleistä ja juridiikkaa

Jos vuokrasopimukseen ylipäätään sisältyy liitteitä, ne eivät saa olla ristiriidassa varsinaisen sopimuksen eivätkä toisaalta asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) kanssa. Esimerkiksi vuokrasopimuspohjassa ei voida kirjata ehtoa, jota muutetaan seuraavalla sivulla liitetiedostossa. Vuokrasopimuspohja on vuokrasuhteen pohja. Ja ylipäätään, mikäli sopimukseen otetaan liitteitä, niistä tulee mainita myös varsinaisessa sopimuksessa. Sopimuksesta neuvoteltaessa, vuokrasopimuspohjaa täyttäessä ja vuokrasuhteen aikana on kuitenkin tärkeää muistaa, että asuinhuoneiston vuokralaki eli AHVL on pääosin niin kutsuttua pakottavaa lainsäädäntöä, jonka määräyksistä ei voida poiketa edes yksimielisellä ja liitteeseen kirjatulla päätöksellä. Käytännössä tällaisen lain kanssa ristiriidassa oleva ehto on aina mitätön eli vaikka siitä olisi mustaa valkoisella, toinen osapuoli voi muuttaa mielensä ja voittaa oikeudessa. Yksilöiden oikeus sopimisen vapauteen ei ylitä pakottavaa lainsäädäntöä. Koskaan.

Vuokrasopimuspohjan liitteet

Kuten edellä on mainittu, vain sellaiset liitteet, jotka nimetään liitteiksi varsinaisessa sopimuksessa ovat päteviä, kunhan ne eivät ole ristiriidassa voimassa olevien lakien, hyvän vuokratavan tai varsinaisen sopimuksen kanssa. Hankalimpia liitteitä ovatkin näin ollen muut sopimusehdot, jotka eivät kuulu sopimukseen, mutta joita halutaan noudattaa vuokrasuhteessa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi lemmikkieläimiä koskeva kielto, rajoitukset asunnossa tehtäviin remontteihin tai yksityiskohtaiset kiellot (esim. seinien poraaminen, tupakointi yms). Muita liitetiedostoja voivat olla luottotietoraportti/raportit, kuntotarkastusraportti sekä loppusiivousohje. Hyvässä vuokrasuhteessa osapuolet dokumentoivat asunnon vähintään ennen kohteen hallinnan luovuttamista uudelle asukkaalle sekä vuokrasuhteen päättyessä, ennen vakuuden palauttamista. Pitkässä vuokrasuhteessa osapuolten yhdessä tekemiä tarkastuksia voidaan tehdä myös vuosittain. Näitä ylimääräisiä tarkastuspöytäkirjoja voidaan joko säilyttää yhteisesti, tai jos alkuperäisessä vuokrasopimuspohjassa on maininta, liittää vuokrasuhteen dokumentteihin jälkikäteen/ sitä mukaa. Hyvä dokumentointi ennaltaehkäisee riitoja vuokrasuhteen päättyessä.

Vuokrasopimuspohja ja luottotietojen tarkastusoikeus

Vastoin yleistä väärinkäsitystä, vuokranantajan ei tarvitse pyytää vuokralaiseksi aikovalta erillistä lupaa luottotietojen tarkastamiseen. Usen vuokrasopimuspohjissa näkee kuitenkin rastitettavan kohda, jolla lupa annetaan eikä tämä ylimääräinen kohta oikeastaan haittaa mitenkään. Laki kuitenkin antaa lähtökohtaisesti oikeuden tarkistaa asunnonhakijan luottotiedot, mutta tietoja tulee säilyttää hyvin. Jos vuokrasuhteen dokumenttien taltiointi on järjestetty asianmukaisesti, luottotietoraportin voi liittää allekirjoitettuun sopimukseen. Suomessa on kaksi luottotietorekistereitä ylläpitävää yritystä, joiden tietokannat ovat lähes aina identtisiä. Luottotietokyselyitä voi tehdä Suomen Asiakastiedolle sekä Bisnodelle. Molemmat yritykset tarjoavat myös mm. yritysten luottotietoja, maksukäyttäytymisanalyysia sekä muita raportteja, joita voidaan käyttää arvioimaan vuokralaiseksi hakevan yrityksen maksuvalmiutta.

Luottotietojen tarkastukseen tarvitaan vuokralaisen henkilötunnus sekä nimi. Yritysvuokralaisella henkilötunnuksen korvaa y-tunnus. Samoilla tiedoilla on mahdollista tarkistaa erikseen luonnollisen henkilön ulosottorekisteri ulosottoviranomaiselta. On täysin mahdollista, että henkilö, jolta ulosotto on onnistunut ja velkoja saadaan lyhennettyä maksaa ulosottoa vaikkei tällä ole maksuhäiriömerkintää Asiakastiedon tai Bisnoden rekistereissä. Maksuhäiriömerkinnän aiheuttaa yli 24 kuukautta jatkunut ulosotto sekä ulosoton epäonnistuminen, tilanteessa jossa velalliselta ei saada perittyä velkaa edes ulosottokeinoin.